5월 대비 10월 세종 점검: 9월에 뛴 매매가는 왜 10월에 멈췄을까

안녕하세요 투자되지입니다.

KB부동산 10월 월간 동향이 나왔습니다. 세부인 시장지표도 10월분으로 갱신했는데요. 숫자를 하나씩 넣다 보니 5월과 10월 사이에 세종 시장의 결이 꽤 달라졌다는 게 보였습니다.

오늘은 5월 대비 10월을 기준으로 ① PIR·J-PIR·전세가율 추이 ② 최근 매매가격과 전세가격의 흐름 ③ 앞으로의 전망 순서로 짚어보겠습니다. 수치는 모두 KB부동산 월간 주택가격동향의 세종 아파트 기준입니다.

소득 대비 집값 부담은 여전히 평균 아래에 머물러 있습니다

먼저 세 가지 지표부터 볼게요. PIR은 중위소득 대비 평균 매매가, J-PIR은 중위소득 대비 평균 전세가, 전세가율은 매매가 대비 전세가 비율입니다.

아래는 5월과 10월, 그리고 2017년 이후 장기 평균을 나란히 놓은 겁니다.

PIR은 5월 8.50배에서 10월 8.57배로 거의 제자리입니다. 장기 평균 9.83배와 비교하면 여전히 1배 넘게 낮은 수준이죠. 중위소득을 감안하면 세종 아파트의 매매가 부담은 아직 평균보다 가벼운 구간에 있다고 볼 수 있습니다.

J-PIR은 3.95배에서 4.07배로 조금 올랐습니다. 전세가가 소득보다 빠르게 오르고 있다는 뜻인데요. 그래도 장기 평균 4.53배에는 아직 못 미칩니다.

눈에 띄는 건 전세가율입니다. 5월 49.76%였던 전세가율이 7월 50.14%로 50%를 넘어섰고, 10월에는 50.74%까지 올라왔습니다. 장기 평균 47.61%보다 3%p 높은 수준이에요.

매매가는 거의 그대로인데 전세가만 꾸준히 따라붙고 있다는 그림이죠. 전세가율이 오르면 매매와 전세의 차이가 줄어들고, 실거주 수요가 매매로 넘어올 여지도 조금씩 커집니다.

다만 PIR은 중위소득이 바뀔 때마다 계단식으로 움직이는 지표라, 한두 달의 변화를 크게 해석할 필요는 없어 보입니다.

그렇다면 같은 기간 매매가와 전세가는 실제로 어떻게 움직였을까요?

9월에 크게 뛴 매매가, 10월에는 잠시 숨을 골랐습니다

5월부터 10월까지 월별 변동률을 보면 흐름이 분명하게 나뉩니다.

5월부터 8월까지 매매가는 사실상 보합이었습니다. 0.06%, 0.11%, 0.06%로 미미하게 오르다가 8월에는 -0.16%로 오히려 내려갔죠.

분위기가 바뀐 건 9월입니다. 매매가가 한 달 만에 0.85% 뛰었습니다. 금액으로는 평균 매매가가 5억 5,712만원에서 5억 6,183만원으로 약 470만원 오른 건데요. 올해 들어 가장 큰 월간 상승폭입니다.

배경에는 9월 2일 정부의 발표가 있습니다. 행정안전부가 수도권에 남아 있는 중앙행정기관을 2027년 상반기부터 세종으로 옮기겠다는 방침을 밝혔고, 법무부·성평등가족부·검찰청·경찰청까지 순차 이전 대상으로 거론됐습니다. 행정수도 완성에 대한 기대감이 한꺼번에 시세에 실린 달로 보입니다.

그런데 10월에는 매매가가 -0.03%로 멈춰 섰습니다. 9월의 기대감이 한 번에 반영된 뒤, 구체적인 명단과 일정이 나오기까지 한 달 넘게 추가 소식이 없다 보니 매수세가 잠시 시들해진 것으로 해석해볼 수 있습니다.

전세는 결이 다릅니다. 5월부터 10월까지 한 번도 쉬지 않고 올랐고, 9월에는 1.05%, 10월에도 0.71% 올랐습니다. 5월 2억 5,893만원이던 평균 전세가는 10월 2억 6,685만원으로 약 790만원 올랐어요. 같은 기간 매매가가 약 465만원 오른 것과 비교하면 전세가 오히려 더 많이 움직였습니다.

물론 월간 변동률은 표본조사라 한 달의 움직임만으로 방향을 단정하기는 어렵습니다. 그래서 마지막으로 현장 중개업소들이 앞으로를 어떻게 보고 있는지도 함께 살펴봤습니다.

11월 매매가는 반등을, 전세는 2년째 오름세를 이어갈 가능성이 높아 보입니다

10월 13일 행정안전부는 금융위원회·개인정보보호위원회·감사원·경찰청 등 수도권 중앙행정기관 44곳, 공무원 약 9,929명의 세종 이전 계획을 발표했습니다. 27개 기관 2,995명은 2027년 임차 청사로 먼저 옮기고, 17개 기관 6,934명은 2031년경 신축 청사로 옮기는 2단계 구조입니다.

9월의 발표가 방향이었다면, 10월의 발표는 이름과 숫자가 붙은 구체안입니다. 이로 인해 11월 조사에서 매매가가 다시 소폭 오를 것으로 기대하고 있습니다.

중개업소들의 시선도 같은 쪽을 향합니다.

KB 매매가격 전망지수는 8월 85.8로 100을 한참 밑돌다가 9월 126.6으로 뛰었습니다. 10월에는 116.9로 조금 낮아졌지만 여전히 100 위에 있고, '하락할 것'이라는 응답은 8월 33%에서 10월 0%로 사라졌습니다.

전세는 더 뚜렷합니다. 전세가격 전망지수는 5월 116.2에서 10월 135.4까지 올라왔습니다. 실제 전세가도 2024년 10월 2억 3,122만원에서 2026년 10월 2억 6,685만원으로 2년 동안 약 15% 올랐는데요. 이전 기관 공무원 수요가 2027년부터 들어오기 시작한다는 점을 감안하면, 전세가는 2년 넘게 이어온 상승 분위기를 당분간 이어갈 가능성이 높아 보입니다.

다만 매수우위지수는 9월 37.5에서 10월 24.6으로 다시 내려갔습니다. 여전히 '매도자가 더 많다'는 응답이 75%를 넘는다는 뜻이에요. 기대감은 살아 있지만 실제 매수로 이어지는 속도는 아직 더디다는 신호로 볼 수 있습니다.

또 하나의 변수는 연말입니다. 금융감독원 등 공공기관 2차 이전 계획이 4분기 중 별도로 나올 예정이고, 법무부·외교부·통일부 이전에 필요한 행복도시법 개정도 이번 정기국회에서 추진됩니다. 결과에 따라 기대감이 한 번 더 붙을 수도, 반대로 식을 수도 있겠죠.

정리해보겠습니다

5월 대비 10월의 세종 시장은 '매매는 기대감에 한 번 뛰고 숨 고르기, 전세는 쉬지 않고 오름세'로 요약할 수 있습니다.

아직 11월에 매매가가 다시 오른다고 단정하기는 이르지만, 분명한 건 이전 계획이 방향에서 명단으로 구체화됐고, 집값 부담 지표는 여전히 평균 아래에 있으며, 전세는 매매가를 계속 따라붙고 있다는 점입니다.

11월 KB 수치가 나오면 이번 명단 발표가 시세에 얼마나 반영됐는지 다시 점검해보겠습니다.

오늘도 끝까지 읽어주셔서 감사합니다.

데이터 출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr). 본 글은 공개 데이터를 바탕으로 한 작성자의 해석이며 투자 권유가 아닙니다.