PIR과 J-PIR이란? 세종시 아파트가 아직도 비싸 보인다면 이 글부터

안녕하세요 투자되지입니다. 세종시는 2021년부터 매년 매매가격이 하락했고, 2025년에 들어서야 강보합권으로 돌아섰습니다. 그리고 2026년 현재는 완만한 회복 흐름을 이어가고 있죠.

아래 그래프는 2017년부터 현재까지 세종시 월간 평균 매매가격 추이입니다.

위에서 보실 수 있듯이, 고점에서 한참 내려왔다고는 해도 현재 평균 매매가격은 역사적 평균선보다 높은 곳에 위치하고 있습니다. 이로 인해 혹자들은 '현재의 세종시 집값도 아직 비싸다. 적어도 평균 매매가격이 2017년 초반 수준으로 떨어져야 해'라고 생각하죠.

과연 현재 세종시 아파트 가격은 비싼 상황에 있을까요? 오늘은 세부인에서 매달 점검하는 가격 부담 지표, PIR과 J-PIR이 무엇인지, 그리고 왜 절대 가격이 아니라 이 지표로 판단해야 하는지를 자세히 짚어보겠습니다.

1. 2005년 라면 가격은 1,500원, 그런데 지금은 4,500원??

먼저 재밌는 사례를 살펴보죠. 제가 학창시절이던 2005년 자주 찾던 김밥천국의 라면 가격은 아래 그림에서 볼 수 있듯이 1,500원이었습니다.

그러나 2026년인 지금, 김밥천국 라면의 가격은 얼마일까요? 무려 4,500원으로 올랐죠. 20년 동안 라면 가격이 3배 오른 것입니다.

그럼 이 기간 동안 왜 라면 가격이 3배가 올랐을까요? 그동안 기존 라면에 고기를 더 넣고 사골 육수를 더 넣었을까요? 아닙니다. 라면의 퀄리티는 20년 전이나 지금이나 큰 차이가 없어요. 다만 그동안 돈의 가치가 1/3만큼 떨어졌기 때문입니다.

돈의 가치와 연관이 있는 것이 바로 '시중 유동성 M2'인데요. 한국의 M2는 2017년 약 2,410조 원에서 최근 약 4,500조 원 수준으로, 10년이 채 되지 않는 사이 약 2배 가까이 늘어났음을 아래에서 확인할 수 있습니다.

즉 돈의 가치 하락을 감안하면, 2017년 초 세종시 평균 매매가격 2억 6천만 원은 지금 물가로 약 5억 원에 해당한다고 보아야 합니다. 따라서 세종시 아파트가 비싸냐 아니냐를 평균 매매가격의 절대 수준으로 판단하면 안 되는 것이에요.

2. 비싼지 여부는 '소득 대비 가격'으로 판단해야 합니다

그렇다면 우리는 아파트 가격이 비싼지를 어떤 기준으로 판단해야 할까요? 결론부터 말씀드리면, '소득 대비 가격'이라는 관점으로 살펴봐야 합니다.

아까 라면 사례를 다시 보죠. 우리가 김밥천국에서 라면 한 그릇을 사 먹을 때도, 무의식적으로 내 소득 대비 지불 가능한 금액인지를 판단합니다. 월소득이 300만 원이라면 4,500원짜리 라면을 큰 부담 없이 선택할 수 있겠죠. 하지만 월소득이 30만 원이라면 같은 가격의 라면도 쉽게 결정하기 어렵습니다.

아파트도 같은 원리인데요. 연소득이 5,000만 원이라면 3억 원짜리 아파트는 상대적으로 감당 가능한 선택일 수 있지만, 연소득이 2,500만 원이라면 이야기가 달라집니다. 만약 이 2,500만 원이 개인이 아니라 시장 전체의 평균 소득이라면, 3억 원짜리 아파트는 매수 수요가 줄어들 수밖에 없고, 결국 매수 가능한 수준까지 가격이 조정을 받게 되겠죠.

따라서 중요한 것은 아파트의 절대적인 가격이 아니라, 소득 대비 그 가격을 얼마나 부담할 수 있느냐입니다. 그래서 아파트 가격의 적정성을 판단할 때 '소득 대비 주택가격', 즉 PIR(Price to Income Ratio)이라는 지표를 활용합니다. 중위 주택가격을 중위 가구소득으로 나눈 값으로, "소득을 한 푼도 쓰지 않고 몇 년을 모아야 집 한 채를 살 수 있는가"를 뜻해요.

3. PIR 기준으로 보면, 세종시는 '싼 편'입니다

자, 그러면 2017년부터 현재까지 세종시 아파트의 PIR 추이를 살펴볼까요?

위 그래프에서 볼 수 있듯이 현재 세종시의 PIR은 약 8.5 수준입니다. 그리고 2017년부터의 장기평균은 9.89죠. 즉 현재 PIR은 장기평균보다 약 14% 낮은, 이른바 '무릎 구간'에 있다는 것입니다. 2021~2022년 고점에서 PIR이 15를 넘나들던 것과 비교하면 절반 가까이 내려온 셈이에요.

이는 글 처음에 보았던 "평균보다 높은 매매가격"과는 정반대의 결과인데요. 절대 가격으로는 평균 위에 있지만, 소득 대비 부담으로는 평균 아래에 있다는 뜻입니다. 어느 쪽이 시장의 실제 부담을 보여주는 지표인지는, 앞서 라면 사례에서 함께 확인한 그대로죠.

4. 전세 버전도 있습니다, J-PIR

세부인에서는 PIR과 함께 J-PIR도 보여드리고 있는데요. J-PIR은 PIR의 전세 버전으로, 중위 전세가격을 중위 가구소득으로 나눈 값입니다. "소득을 모두 모아 몇 년이면 전세보증금을 마련할 수 있는가"를 뜻하죠.

전세는 투자 수요가 끼지 않는 순수 실거주 가격이기 때문에, J-PIR은 거품을 걷어낸 실수요 부담을 보여주는 지표라고 볼 수 있습니다.

현재 세종시의 J-PIR은 약 3.9 수준으로, 장기평균 4.56보다 약 13% 낮은 구간에 있습니다. 매매뿐 아니라 전세 기준으로도 부담이 과거 평균보다 가벼운 상태라는 의미예요. 다만 최근 전세가격이 매매보다 빠르게 오르면서 J-PIR이 완만하게 고개를 들고 있다는 점은 함께 봐 둘 부분입니다.

5. "그럼 PIR 7까지 기다리면 되지 않나요?"

물론 어떤 분들은 이런 얘기도 하실 수 있을 것 같아요. '2017년에는 PIR이 7이지 않았냐, 그러면 7까지 떨어질 때까지 기다리면 되는 거 아냐?'라고요. 근데 과연 7까지 떨어질 수 있을까요? 아래 지도를 보시죠.

2017년 초반의 세종시는 사실상 고운동, 종촌동, 아름동, 도담동, 한솔동 정도만 주거지로 형성되어 있던 시기였습니다. 여기에 대평동, 보람동, 소담동이 하나씩 입주를 시작하며 도시의 외형을 조금씩 갖춰가던 단계였죠. 반면 현재 지도에서 확인되는 새롬동, 다정동, 나성동을 비롯해 해밀동, 산울동, 집현동, 반곡동, 어진동 남부는 당시 아직 주거 기능을 제대로 수행하지 못하던 곳들이었습니다. 중앙공원 역시 지금 같은 규모를 갖추기 전이었고요.

즉, 2017년의 PIR 7은 세종시가 아직 '반쪽짜리 도시'에 가까웠던 시점의 가치를 반영한 수치입니다. 이후 세종시는 주거지 확대, 생활 인프라 확충, 도시 기능의 완성도 측면에서 당시와는 분명히 다른 단계에 도달해 있어요.

앞서 들었던 라면으로 비유하자면, 당시의 세종시가 기본 재료만 들어간 일반 라면이었다면, 지금의 세종시는 떡과 만두, 해산물까지 더해진 고급 라면에 가깝습니다. 재료와 완성도가 달라졌으니, 그만큼 더 높은 가격을 받아들이는 심리도 자연스럽게 형성되는 것이죠.

이런 점을 감안하면, 현재의 도시 가치를 지닌 세종시가 2017년 당시의 PIR 7 수준까지 다시 하락할 것이라는 기대는 현실적으로 다소 어려운 시나리오라고 보는 것이 합리적이지 않을까 싶습니다.

정리해보겠습니다.

평균 매매가격만 보면 "아직 비싼 것 아닌가"라는 의문이 들 수 있습니다. 그러나 라면의 예에서 본 것처럼, 아파트 가격은 절대 수준이 아니라 소득 대비 가격으로 판단해야 하죠. 그 지표가 바로 PIR(매매)과 J-PIR(전세)입니다.

2026년 현재 세종시는 PIR 약 8.5(장기평균 9.89), J-PIR 약 3.9(장기평균 4.56)로, 두 지표 모두 장기평균보다 13~14% 낮은 무릎 구간에 있습니다. 여기에 2017년과는 비교할 수 없이 달라진 도시의 완성도까지 고려하면, 과거 저점 수준의 PIR로 회귀할 가능성은 제한적이라고 판단됩니다.

결국 현재의 가격을 단순히 '비싸다'고 단정하기보다는, 소득 대비 부담 수준과 도시 가치의 변화까지 함께 놓고 해석하는 것이 핵심입니다. 세부인 홈페이지의 PIR·J-PIR 지표가 매달 그 판단을 도와드릴 거예요.

오늘도 끝까지 읽어주셔서 감사합니다.

데이터 출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr). 본 글은 공개 데이터를 바탕으로 한 작성자의 해석이며 투자 권유가 아닙니다.