“이제 집값 폭락할 것” 과연 맞을까? PIR로 본 서울 아파트

안녕하세요 투자되지입니다.

요즘 서울 집값 이야기에서 빠지지 않는 말이 있습니다. 바로 "이제 집값이 폭락할 것"이라는 전망인데요. 이 말을 꺼낸 사람이 다름 아닌 LH(한국토지주택공사) 사장이라 더 화제가 됐죠.

LH 사장은 지난 10월 12일 국정감사에서 "앞으로 집값이 급락할 가능성이 있다"고 했고, 10월 23일 종합감사에서는 "우리 정부에서 3년 동안 공급이 본격화된다. 그때 바로 (집값이) 폭락할 것"이라고까지 말했습니다. 같은 날 국토교통부 장관은 공급 정상화와 집값 폭락이 직접적인 관계가 있는 것은 아니라며 선을 긋기도 했고요.

과연 이 말은 맞을까요? 오늘은 ① 서울 아파트 가격 수준 ② 가격보다 중요한 PIR로 본 서울과 서초·강서·노원의 현재 위치 ③ 2021년과 지금의 차이 순서로 짚어보겠습니다.

가격만 보면, 폭락론이 맞아 보입니다

먼저 가장 눈에 잘 띄는 숫자부터 보겠습니다. KB부동산 기준 서울 아파트 평균 매매가는 2026년 10월 약 16.4억원입니다.

10년 전인 2016년 11월 약 6.1억원이던 평균 가격이 2.7배 가까이 됐고, 직전 고점이던 2022년 10월 약 12.9억원보다도 약 26% 높습니다. 2023년 잠깐 숨을 고른 것을 빼면 10년 내내 올라, 지금이 꼭대기처럼 보이죠.

이 그림만 보면 "이제 떨어질 일만 남았다"는 말에 고개가 끄덕여질 수밖에 없습니다. 하지만 아파트는 가격표보다 먼저 봐야 할 것이 있습니다. 바로 그 가격을 사는 사람이 얼마나 버는가, 즉 PIR입니다.

PIR은 가격이 아니라 '부담'을 잽니다

월급 100만원인 사람에게 10만원짜리 옷은 꽤 부담스러운 지출입니다. 그런데 월급 300만원인 사람에게 같은 옷은 상대적으로 가볍죠. 옷값은 똑같은데 느끼는 부담은 전혀 다릅니다.

PIR(소득 대비 주택가격 비율)도 같은 원리입니다. 집값을 가구 연소득으로 나눠, 소득을 한 푼도 쓰지 않고 몇 년을 모아야 집 한 채를 살 수 있는지를 보여주죠. 집값이 올라도 소득이 함께 오르면 부담은 그대로일 수 있습니다.

세부인 세종 PIR과 같은 방식으로, 서울 아파트 평균 매매가를 KB가 집계하는 서울 가구소득(아파트담보대출 기준)으로 나눠 10년 추이를 그려봤습니다.

서울 아파트 PIR은 2026년 10월 19.45배입니다. 10년 장기평균 17.42배보다 약 12% 높은 수준이죠. 2021~2022년 고점이 약 23.3배였으니, 지금은 고점의 약 83%까지 올라온 셈입니다.

그래프 중간 2022년 말에 30배까지 치솟은 구간이 보이는데요. 이때는 집값이 뛴 게 아니라 그 분기 소득 통계가 일시적으로 낮게 잡힌 영향이라, 고점은 이 구간을 빼고 봤습니다.

가격은 10년 최고치인데, 부담은 장기평균을 살짝 넘은 정도에 머물러 있습니다. 같은 기간 서울 가구소득도 약 5천만원에서 약 8,400만원으로 함께 늘었기 때문이죠.

그렇다면 서울 안에서는 어떨까요? 같은 서울이라도 급지에 따라 그림은 꽤 다르게 나타납니다. 구 단위는 KB가 ㎡당 평균가로 공개하고 있어, ㎡당 가격에 전용 84㎡를 곱해 비교했습니다.

서초구는 35.80배로 장기평균보다 약 17% 높고, 고점의 91%까지 회복했습니다. 서울 평균보다 한발 더 앞서 있는 셈이죠. 강서구는 14.91배로 장기평균을 약 5% 넘긴 수준이고, 고점 대비로는 76%입니다.

반대로 노원구는 11.40배로 아직 장기평균 11.96배에도 닿지 못했습니다. 고점 대비로는 65%에 머물러 있고요.

서초 91%, 서울 83%, 강서 76%, 노원 65%. 급지가 높을수록 부담이 먼저, 더 많이 회복했다는 신호로 해석해볼 수 있습니다. 상승이 상급지에서 시작해 외곽으로 번진다는 흐름이 PIR에서도 그대로 보이는 셈입니다.

다만 10월 셋째 주 한국부동산원 주간 통계에서는 서초(-0.32%)·강남(-0.31%)·송파(-0.13%)가 하락했습니다. 상급지의 회복이 그대로 이어질지는 조금 더 지켜볼 필요가 있습니다.

2021년까지는 못 가더라도, 평균선 자체가 올라갔을 수 있습니다

물론 반론도 있습니다. "2021년 PIR은 비정상이었다"는 거죠. 일리 있는 말입니다. 2021년 상반기까지 기준금리는 0.5%였고, 주식·코인 등 거의 모든 자산 가격이 함께 뛰던 시절이었습니다.

지금은 기준금리가 3.0%이고, 한국은행은 올해 7월과 8월 연달아 금리를 올렸습니다. 그 시절의 23배를 이번에 다시 찍기는 어려울 수도 있죠.

하지만 반대편에서 보면 이야기가 달라집니다. 2021년에는 서울만 오른 게 아니었습니다. 지방 아파트도 함께 올랐고 다른 자산군도 뜨거웠기 때문에, 돈이 여러 곳으로 나뉘어 흘렀죠. 서울·수도권으로의 쏠림은 지금보다 덜했던 셈입니다.

지금은 서울·수도권이 사실상 절대적인 원톱 투자처로 여겨지고 있습니다. 수요가 한곳에 몰린다면, 서울 아파트가 감당하는 부담의 기준선, 즉 평균 PIR 자체를 예전보다 높게 잡아야 할 수도 있습니다.

그렇게 보면 지금의 19.45배는 과열이라기보다, 높아진 기준선 근처에서 움직이는 것으로 볼 여지도 있습니다.

정리해보겠습니다

서울 아파트 가격은 10년 최고치지만, 소득 대비 부담은 장기평균을 살짝 넘은 수준입니다.

서울·수도권이 앞으로 얼마나 더 오를 여력이 있는지는 아직 단정하기 어렵습니다. 금리와 공급, 그리고 최근 강남권의 숨 고르기는 분명 지켜봐야 할 변수입니다.

다만 분명한 건, PIR로 본 서울은 아직 장기평균 근처에 있고 노원처럼 평균에도 못 미친 곳도 남아 있다는 점입니다. 그런 점에서 "폭락"이라는 전망의 신뢰도는 높지 않다는 게 투자되지의 개인적인 생각입니다.

오늘도 끝까지 읽어주셔서 감사합니다.

데이터 출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr). 본 글은 공개 데이터를 바탕으로 한 작성자의 해석이며 투자 권유가 아닙니다.