대전 크로바 재건축 사업성 업데이트 | 선도지구·기본계획 이후, 34평은 얼마에 분양돼야 할까

안녕하세요 투자되지입니다.

2024년 10월에 크로바 아파트 34평의 재건축 사업성을 계산해본 적이 있었죠. 그때 결론은 "이 분양가로는 사업이 쉽지 않겠다"였습니다.

관련 글 : https://blog.naver.com/holyspirit88/223634683250

그런데 2년 사이에 꽤 많은 것이 바뀌었어요. 크로바는 목련과 함께 노후계획도시 선도지구로 선정됐고, 대전시는 기준용적률을 담은 기본계획을 고시했습니다. 시세도 올랐고, 공사비도 올랐죠.

오늘은 ① 지난 글의 계산을 짧게 되짚고 ② 바뀐 제도와 숫자를 반영해 다시 계산한 뒤 ③ 앞으로의 일정과 변수를 짚어보겠습니다. 과연 그때의 결론은 지금도 유효할까요?

2년 전엔 대지가 모자라는 구조였습니다

당시 크로바 34평의 시세는 약 10억 원이었고, 대지지분은 11.19평이었습니다.

일반 재건축으로 용적률 300%를 적용하면 신축 34평 한 채에 필요한 대지는 10.75평입니다. 그런데 재건축을 하면 도로·공원 같은 기반시설용으로 통상 대지의 10% 정도를 기부채납하기 때문에, 실제로 남는 대지는 10.07평이죠. 즉 0.7평 정도가 모자라는 구조였어요.

여기에 계약면적 50평, 평당 공사비 900만 원과 기타 사업비를 더하면 건축비만 약 6억 원. 부족한 대지를 사오는 비용까지 합쳐 분담금은 약 6.8억 원으로 계산됐습니다. 기존 가치 10억 원에 분담금을 더하면 신축 34평 분양가가 최소 17억 원은 나와야 손익분기를 맞출 수 있었고, 1~2억 원의 수익을 원한다면 18~19억 원이 필요했죠.

결론은 이랬습니다. "아무리 둔산동이라도 34평을 16억 원 넘게 주고 분양받을 사람이 많을지는 의문이다."

2년 사이 숫자들이 움직였습니다

첫째, 2026년 7월 15일 둔산지구 13구역(크로바·목련, 2,798세대)이 노후계획도시 선도지구로 선정됐습니다. 13·14구역의 평균 주민 동의율은 96.2%였어요.

둘째, 2026년 8월 31일 「2035 대전 노후계획도시정비 기본계획」이 고시됐습니다. 둔산지구 기준용적률은 기존 226%에서 360%로 올라갔고, 크로바·목련이 속한 3종 일반주거지역은 363%가 적용됩니다.

그리고 기본계획에는 이 기준용적률을 넘겨 짓는 경우에 적용할 공공기여 비율도 따로 정해져 있어서, 특별법상 최대치인 450%(3종 일반주거 법정 상한 300%의 1.5배)까지 추진할 여지도 열려 있습니다.

다만 450%는 "받을 수 있는 혜택"이라기보다 법적으로 가능한 최대 상한입니다. 대전시가 기본으로 정한 숫자는 363%이고, 이를 넘기려면 이후 특별정비계획에서 따로 인정받아야 하며 넘는 만큼 공공기여 부담도 크게 늘어납니다. 그래서 오늘은 363%를 기본 시나리오로, 450%를 상한 시나리오로 보겠습니다.

지난 글과 똑같은 방식으로 다시 계산하기 위해 바뀐 입력값을 정리하면 이렇습니다.

• 기존 가치: 10억 → 11.5억 (2026년 3월 실거래 기준)
• 적용 용적률: 363% (기본), 450% (상한)
• 기부채납·공공기여: 기본 기부채납 10%에 대전시 조례로 정해진 노후계획도시 공공기여를 더한 보수적 가정
• 공사비: 평당 900만 원 (계약면적 50평, 기타 사업비 포함 건축비 약 6억 원)
• 대지지분: 11.19평 그대로

대지가 '모자라는 구조'에서 '남는 구조'로 바뀌었습니다

가장 큰 변화는 바로 이 부분입니다.

이번에는 대지지분 11.19평에서 기본 기부채납 1.12평과 노후계획도시 공공기여 약 0.37평을 빼고 나면 보유 대지는 9.70평입니다. 공공기여가 더해진 만큼 2024년(10.07평)보다 오히려 조금 줄었죠.

그런데 용적률이 363%로 올라가면서 신축 34평 한 채에 필요한 대지가 10.75평에서 8.88평으로 훨씬 크게 줄었습니다. 그래서 0.81평이 남게 되고, 이만큼 일반분양을 할 수 있으니 분담금도 6억 원대에서 5억 원대(약 5.1억 원)로 내려오게 됩니다.

다만 지난 글에서도 말씀드렸듯이, 손익분기만 맞춰서는 재건축이 굴러가지 않습니다.

손익분기가 아니라 '2억 수익'이 기준선입니다

이주부터 입주까지 보통 4~5년이 걸리는데, 그동안 11.5억 원짜리 자산이 묶이게 됩니다. 연 3%만 잡아도 기회비용이 약 1.7억 원이에요. 여기에 분담금 이자, 두 번의 이사, 아이 학교 문제, 사업이 지연될 위험까지 생각하면 최소 2억 원 정도의 수익은 기대할 수 있어야 주민들이 움직일 수 있다고 보는 게 현실적입니다.

그래서 목표 수익별로 신축 34평 분양가가 얼마나 나와야 하는지 정리해봤습니다. 공공기여를 부지나 현금으로 내는 경우(땅·현금)와, 조합이 임대주택을 지어서 넘기는 경우(임대)로 나눴어요. 임대주택으로 내면 그 집을 짓는 건축비까지 조합이 부담하기 때문에 필요한 분양가가 조금 더 높아집니다.

기존 보유자(11.5억 기준)의 목표 수익별 필요 분양가는 이렇습니다. 손익분기 / +1억 / +2억 / +3억 순서예요.

기본 시나리오인 363%에서 2억 원의 수익을 남기려면 신축 34평이 약 18.4억 원, 평당 약 5,410만 원에 분양돼야 합니다.

흥미로운 건 이 숫자가 2년 전 원글에서 말한 "수익을 원한다면 18~19억"과 정확히 같은 범위라는 점이에요. 대지가 남는 구조로 바뀐 건 분명한 변화지만, 그사이 공사비와 기존 아파트 가격이 함께 오르면서 그 효과가 거의 상쇄됐다고 해석해볼 수 있습니다.

상한 시나리오인 450%까지 가면 필요한 분양가는 16.9~17.6억 원 수준으로 내려옵니다. 다만 450%는 승인 여부가 불확실한 숫자라는 점을 함께 봐야 할 것 같아요.

지금 매수한다면, 기준선은 더 높아집니다

선도지구 발표 전후로 크로바 34평 호가는 13~14억 원대까지 올라왔습니다. 13.5억 원에 매수한다고 가정하면 계산은 이렇게 바뀝니다.

같은 2억 원의 수익을 기대하려면 신축 34평이 19~20억 원대에 분양돼야 합니다. 기존 보유자에게는 분명 반가운 변화지만, 지금 새로 들어가는 사람에게는 2년 전보다 오히려 기준선이 높아진 셈이죠.

참고로 수익을 1억 원 늘리는 데 분양가는 1억 원보다 조금 덜 올라도 됩니다. 분양가가 오르면 일반분양 수입도 함께 늘어나 분담금이 줄어들기 때문이에요.

둔산 신축 34평, 18억 원 이상에 팔릴 수 있을까요?

결국 핵심 질문은 하나로 모입니다.

대전 평균 분양가가 평당 2,000만 원 수준이라는 걸 생각하면 평당 5,000만 원대는 결코 낮은 숫자가 아닙니다.

물론 반대로 볼 근거도 있어요. 30년 넘은 크로바 구축이 이미 공급면적 기준 평당 3,800만 원대에 거래되고 있다는 점이죠. 둔산 핵심 입지의 신축이라면 이보다 높게 평가받을 가능성도 충분히 있어 보입니다.

그리고 실거주하는 보유자라면 "새 아파트에 산다"는 효용 자체가 있기 때문에, 금전적인 수익이 2억 원보다 적더라도 재건축에 동의할 수 있습니다. 96%라는 높은 동의율도 이런 기대가 반영된 결과로 해석해볼 수 있을 것 같아요.

선도지구 선정은 출발선일 뿐입니다

선도지구에 선정됐다고 바로 공사가 시작되는 건 아닙니다. 앞으로 남은 절차는 이렇습니다.

• ① 선도지구 선정 – 완료 (2026.7.15)
• ② 기본계획 고시 – 완료 (2026.8.31)
• ③ 주민대표단 구성
• ④ 특별정비계획 수립 및 특별정비구역 지정 ← 지금 들어가는 단계
• ⑤ 사업시행계획 인가
• ⑥ 관리처분계획 인가 (조합원 분양가·분담금 확정)
• ⑦ 이주·철거·착공

여기서 가장 중요한 단계가 ④ 특별정비계획입니다. 기본계획이 둔산 전체의 큰 그림이라면, 특별정비계획은 크로바·목련 13구역만 놓고 그리는 실제 설계도예요. 실제 용적률을 363%로 할지 그 이상으로 할지, 공공기여를 무엇으로 낼지, 몇 세대를 지을지가 이 단계에서 정해집니다.

다행히 2025년 법 개정으로 특별정비계획과 사업시행계획을 하나로 묶어 세울 수 있게 됐습니다. 절차가 그만큼 짧아질 여지가 생긴 거죠. 대전시는 선도지구가 2~3년 안에 본격 추진될 것으로 보고 있습니다.

사업성을 흔들 변수는 아직 남아 있습니다

• 용적률: 363%에서 멈출지, 그 이상을 추진할지에 따라 필요한 분양가가 1억 원 이상 달라집니다.
• 기부채납과 공공기여의 범위: 이번 계산은 기본 기부채납 10%와 노후계획도시 공공기여를 모두 내는 보수적인 가정입니다. 기본 기부채납이 공공기여 안에 포함되어 계산된다면 사업성은 더 좋아집니다. 공공기여를 부지나 현금으로 낼지, 임대주택으로 낼지에 따라서도 조합의 부담이 달라지고요.
• 공사비: 이번 계산은 평당 900만 원 기준인데, 1,000만 원으로 오르면 손익분기 분양가가 약 5천만 원 이상 올라갑니다. 착공까지 몇 년이 남은 만큼 가장 예측하기 어려운 변수예요.
• 목련과의 통합: 크로바와 목련은 평형 구성과 대지지분이 다릅니다. 두 단지가 하나의 구역으로 움직이는 만큼, 권리가액을 어떻게 나누느냐가 내부 갈등의 씨앗이 될 수 있습니다.

대지는 남게 됐지만, 기준선은 그대로입니다

오늘 내용을 정리해보면 아래와 같습니다.

2년 전과 비교하면 제도적인 조건은 분명히 좋아졌습니다. 기준용적률 363%가 확정되면서 대지가 부족한 구조에서 남는 구조로 바뀌었죠.

하지만 이주와 기회비용을 감안해 2억 원의 수익을 기준으로 보면, 기존 보유자도 신축 34평이 약 18.4억 원에 분양돼야 합니다. 2년 전 원글에서 "수익을 원한다면 18~19억"이라고 했던 바로 그 범위예요. 그리고 지금 13~14억 원에 새로 매수한다면 그 기준선은 20억 원 안팎까지 올라갑니다.

아직 실제 용적률, 공공기여의 범위와 방식, 공사비는 특별정비계획 단계에서 정해집니다. 오늘 계산은 기본계획 기준의 보수적인 추정치로 봐주시고, 특별정비계획안이 나오면 다시 한번 업데이트해보겠습니다.

달라진 건 제도이고, 달라지지 않은 건 분양가라는 문턱인 셈이죠.

오늘도 끝까지 읽어주셔서 감사합니다.

데이터 출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr). 본 글은 공개 데이터를 바탕으로 한 작성자의 해석이며 투자 권유가 아닙니다.