현금 1억 이하로 살 수 있는 세종 아파트, 가락마을 11·13단지

안녕하세요 투자되지입니다.

요즘 세종에서 전세 재계약을 앞둔 분들 이야기를 들어보면, 보증금이 1년 사이 몇천만 원씩 올라 있다는 말이 빠지지 않습니다. 그러다 보니 "이 돈을 더 얹어 전세를 사느니, 차라리 사는 게 낫지 않을까" 하는 고민도 자연스럽게 나오는데요.

오늘은 ① 세종 전세가 지금 얼마나 올랐는지 ② 현금 1억으로 살 수 있는 세종 아파트는 어디인지 ③ 그 단지들이 왜 지금 눈에 띄는지를 순서대로 짚어보겠습니다. 기준은 행복도시(동 지역) 안 전용 59㎡ 이상 아파트이고, 가격은 국토교통부 실거래가(직거래·해제 제외) 최근 3개월 평균입니다.

전세는 오르는데, 현금 1억으로 살 수 있는 집이 있을까요

먼저 전세부터 보겠습니다. 아래는 세종 동 지역 아파트의 신규 전세 계약 보증금 중위값을 분기별로 이은 그래프예요. 갱신 계약은 인상 상한 때문에 시세보다 낮게 찍혀서 뺐습니다.

24평(전용 59㎡)은 2025년 1분기 약 2억 원에서 올해 3분기 약 2억 4천만 원으로, 34평(전용 84㎡)은 약 2억 4천만 원에서 약 2억 9천만 원으로 올라왔습니다. 1년 전 같은 기간과 비교해도 두 평형 모두 약 14% 오른 수준이에요.

이렇게 전세가 오르면 매매와의 간격이 좁아집니다. 전세 보증금으로 2억 넘게 묶어두는 대신, 조금만 더 보태서 내 집을 사는 쪽을 따져보게 되는 거죠.

여기서 대출 조건이 중요한데요. 세종은 현재 규제지역이 아니라서 주택담보대출 LTV가 70%까지 나옵니다. 거꾸로 말하면 집값의 30%만 현금으로 있으면 된다는 뜻이고, 현금 1억이면 약 3억 3,300만 원짜리 집까지 계산이 됩니다.

그렇다면 행복도시 안에서 24평 이상인데, 최근 3개월 평균 매매가가 3억 3,300만 원 안쪽인 단지는 어디였을까요? 계산해보니 딱 두 곳이 나왔습니다. 고운동의 가락마을11단지(중흥S클래스 에듀카운티)와 가락마을13단지(대광로제비앙) 24평입니다.

11단지는 평균 3억 3,320만 원으로 필요 현금이 약 9,996만 원, 13단지는 평균 3억 1,967만 원으로 약 9,590만 원이에요. 두 단지 모두 현금 1억 안에 들어옵니다.

다만 11단지는 1억 경계선에 거의 붙어 있고, 실제로는 취득세와 중개보수 같은 부대비용이 더 들어갑니다. 대출 한도도 LTV만이 아니라 소득에 따른 DSR까지 함께 봐야 하니, 이 숫자는 출발점 정도로 봐주시면 좋겠습니다.

고운동 중심에서 한 발 떨어져 있지만, 생활과 교통은 갖춰져 있습니다

이 두 단지가 왜 상대적으로 저렴할까요? 가장 큰 이유는 위치입니다. 고운동에는 생활의 중심이 두 군데 있는데요. 북쪽은 17단지 골드클래스와 두루초 주변, 남쪽은 1단지 힐데스하임과 고운중 주변입니다. 가락마을 11·13단지는 그 두 중심의 사이, 고운동 서쪽에 자리하고 있어요.

그래서 큰 상권을 이용하려면 북쪽이나 남쪽 중심까지 나가야 한다는 점은 분명한 단점입니다. 입주민 후기를 보면 단지가 언덕 쪽이라 걸어 다닐 때 오르막이 있다는 이야기도 빠지지 않고요.

그렇다고 생활이 불편한 곳은 아닙니다. 두 단지 사이 마음로를 따라 은행, 슈퍼(롯데프레시), 편의점, 빵집 같은 일상에 필요한 근린상가가 들어와 있어요.

교통에서는 단지 바로 앞 '가락마을10,13단지' 정류장이 핵심입니다.

여기에는 1003번과 1004번 버스가 섭니다. 1003번은 오송역 쪽(오송역파라곤센트럴시티1차)과 반석역을 잇고, 1004번은 반석역과 장기중학교 후문을 오갑니다. 갈아타지 않고 KTX 오송역 방면과 대전 지하철 1호선 반석역까지 바로 닿을 수 있다는 뜻이에요. 정부청사 방향으로 가는 201번도 같은 정류장에 섭니다.

단지 자체도 쾌적한 편입니다. 11단지는 2016년 입주한 607세대, 13단지는 2015년 입주한 490세대 규모이고, 산책로가 잘 되어 있고 조용하다는 후기가 많습니다. 주차도 여유 있는 편이라는 평이 많고요.

중심 상권과의 거리라는 단점이 가격에 먼저 반영되어 있는 단지들이라고 보는 게 맞을 것 같습니다.

무엇보다 눈에 띄는 건, 원가보다 낮은 실거래가입니다

그런데 이 두 단지가 단순히 '싸서'만 눈에 들어온 건 아닙니다. 아파트를 새로 지을 때 드는 원가와 비교해보면 이야기가 조금 달라지거든요.

아파트 한 채의 원가는 크게 두 가지로 나눠볼 수 있습니다. 내가 가진 땅(대지지분)의 값과, 지금 남아 있는 건물의 값이에요.

여기서 건물값을 셀 때 하나 짚고 갈 부분이 있습니다. 아파트를 사면 내 집 안쪽만 사는 게 아니라 지하주차장, 관리사무소, 커뮤니티 시설 같은 공용 공간도 함께 갖게 되는데요. 그래서 24평 아파트도 이런 공간까지 포함한 계약면적은 보통 약 40평 정도가 됩니다. 실제로 11단지 24평의 건축물대장을 보면 집 안쪽 공급면적이 약 25평, 지하주차장과 부대시설 몫이 약 14평이에요.

이 기준으로 계산하면 이렇습니다.

• 땅값 : 두 단지의 개별공시지가는 올해 1월 기준 ㎡당 159만 3천 원으로 같습니다. 여기에 24평 한 세대의 대지지분(11단지 44.34㎡, 13단지 43.77㎡)을 곱하고, 토지 공시지가가 시세의 약 65.5% 수준으로 매겨진다는 점을 감안해 시세로 환산하면 1억 646만~1억 783만 원입니다.
• 새로 짓는 공사비 : 한국부동산원 자료에 따르면 최근 정비사업 공사비가 3.3㎡당 약 808만 원 수준입니다. 계약면적 40평을 곱하면 3억 2,320만 원이에요.
• 지금 건물값 : 아파트 내용연수를 40년으로 보고, 두 단지가 쓴 약 11년만큼을 빼면 새 건물의 약 73% 가치가 남아 2억 3천만 원대가 됩니다.

아래 표에 두 단지를 나란히 놓아봤습니다.

원가는 11단지가 약 3억 4,441만 원, 13단지가 약 3억 4,121만 원으로 거의 같습니다. 그런데 실거래 평균은 각각 3억 3,320만 원, 3억 1,967만 원이에요. 지금 새로 짓는 비용보다 11단지는 약 1,100만 원, 13단지는 약 2,200만 원 낮은 가격에 거래되고 있는 셈입니다.

원가가 같은데 가격 차이가 나는 건 결국 입지와 단지에 대한 평가 차이로 볼 수 있겠죠. 두 단지 모두 앞에서 본 '중심과의 거리'라는 할인을 받은 상태라고 해석해볼 수 있습니다.

물론 이 계산에는 한계가 있습니다. 808만 원은 서울 재건축이 많이 섞인 정비사업 기준이라 세종 같은 지방 택지에서 새로 지으면 공사비가 더 낮을 수 있고, 시세반영률 65.5%도 전국 평균값이라 필지마다 차이가 있습니다. 또 원가보다 싸다고 해서 가격이 더 내려가지 않는다는 보장이 되는 것도 아니고요. 다만 지금 가격이 '거품'이라고 보기는 어렵다는 근거 정도로는 충분히 의미가 있어 보입니다.

정리해보겠습니다

세종 전세가 1년 새 약 14% 오르는 사이, 현금 1억으로 행복도시 안 24평을 살 수 있는 단지는 가락마을 11·13단지 두 곳이 남아 있었습니다.

고운동 중심과 떨어져 있다는 단점은 분명하지만, 근린상가와 오송역·반석역으로 가는 버스가 갖춰져 있고, 무엇보다 지금 새로 짓는 원가보다 낮은 가격에 거래되고 있다는 점이 눈에 띕니다.

개인적으로 세종 행복도시 안은 어느 동이든 살 만한 곳이라고 생각합니다. 계획도시라 학교와 공원, 버스 같은 기본 인프라는 어디서나 비슷하게 갖춰져 있으니까요.

오르는 전세에 부담을 느끼면서, 많지 않은 현금으로 내 집 마련을 고민하고 계신 분이라면 이 두 단지도 한 번쯤 후보에 올려볼 만하지 않을까 싶습니다.

오늘도 끝까지 읽어주셔서 감사합니다.

데이터 출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr). 본 글은 공개 데이터를 바탕으로 한 작성자의 해석이며 투자 권유가 아닙니다.