엘 수자인 분양가 상한 평당 1,930만원대, 다솜동 17.7대 1 다음 경쟁률은?

안녕하세요 투자되지입니다.

예전에 네이버 블로그에서 2026년 세종 5생활권, 그러니까 합강동(5-1생활권)과 다솜동(5-2생활권)에서 분양이 예정된 블록들을 하나씩 살펴보고 개인적인 입지 순위를 매겨본 적이 있는데요. 그사이 그중 한 곳은 이미 청약을 마쳤고, 이번에는 제가 가장 높은 점수를 줬던 블록이 분양을 앞두고 있습니다. 마침 어제 그 분양가 상한도 정해졌고요.

오늘은 ① 당시 매겨본 입지 순위를 다시 꺼내보고 ② 먼저 분양한 다솜동 S1블록의 성적표를 확인한 뒤 ③ 이번에 나올 합강동 엘 수자인의 분양가와 경쟁률을 앞선 단지들과 비교해 짚어보겠습니다.

합강동은 L6, 다솜동은 S1을 가장 앞에 뒀습니다

당시 기준은 단순했습니다. BRT 정류장과 중심상권까지의 거리, 학교·복합커뮤니티센터 같은 생활 인프라와의 거리, 그리고 단지 규모였죠.

합강동은 L6, L7 블록이 BRT와 중앙 '항아리 상권'에 가장 가깝게 붙어 있다는 점에서 앞섰습니다. 특히 L6는 BRT 정류장이 바로 앞이고 복합커뮤니티센터·공공청사·의료시설과도 인접해 있어, 합강동의 최종 '대장 단지'가 될 가능성이 크다고 봤어요. 합강동 중심상권은 자가용 통행을 제한하는 보행 친화 거리로 조성될 예정이라, 걸어서 닿는 거리의 가치가 더 커질 거라는 판단도 있었고요.

다솜동은 처음엔 S1블록의 세대수가 적어 보여 고민했는데, 알고 보니 S1~S4가 하나의 '돌봄 공동체'로 묶인 676세대 규모였습니다. BRT와 상권 접근성까지 갖춘 만큼 다솜동에서는 S1을 가장 앞에 뒀죠.

아래가 당시 정리한 순위예요.

물론 이 순위는 지도와 계획 자료를 놓고 매긴 개인적인 판단입니다. 그렇다면 시장은 이 순위에 어떻게 답했을까요? 첫 번째 답은 다솜동 S1블록에서 나왔습니다.

다솜동 S1블록은 평균 17.7대 1로 전 타입 1순위 마감했습니다

다솜동 S1블록은 '세종 우미 린 센터파크'라는 이름으로 지난 7월 말 입주자 모집공고를 내고 8월에 청약을 받았습니다. 지하 2층~지상 20층, 12개 동, 전용 45·59·84㎡ 총 676세대 규모입니다.

분양가는 3.3㎡당 약 1,760만원 선으로, 전용 84㎡ 평균 약 6억 2,500만원이었습니다. 최고가로 봐도 84㎡가 6억 4,560만원이었죠. 앞서 합강동에서 나온 두 단지보다 평당가를 낮게 책정한 점이 눈에 띄는데요.

결과는 이렇게 나왔습니다.

특별공급을 뺀 240세대 모집에 4,250건이 접수돼 평균 17.7대 1, 8개 타입 모두 1순위에서 마감됐습니다. 가장 많은 통장이 몰린 건 84A(1,771건)였고, 경쟁률이 가장 높았던 건 84B 기타지역(58.8대 1)이었어요.

눈여겨볼 부분은 대부분 타입에서 기타지역 경쟁률이 해당지역의 두 배 안팎이었다는 점입니다. 세종은 전국에서 청약할 수 있는 곳이라, 세종 밖 수요도 신축 분양에 꽤 적극적으로 반응하고 있다는 신호로 해석해볼 수 있습니다. 2년 넘게 민간분양이 거의 없었던 공급 공백도 한몫했겠죠.

다만 일반공급 물량이 240세대로 많지 않았다는 점은 감안해야 합니다. 분모가 작으면 경쟁률은 쉽게 높아지거든요.

이번엔 제가 1순위로 꼽았던 합강동 L6블록 차례입니다

그리고 이제 합강동에서 제가 '대장'으로 봤던 L6블록이 분양을 앞두고 있습니다.

BS한양이 시공하는 '세종스마트시티 엘 수자인'은 L6·L7·L8·L11 네 개 블록을 묶어 아파트 2,191세대(오피스텔 125실 별도)로 공급됩니다. 전부 전용 84㎡ 단일 면적이고, 블록별로는 L6 818세대, L7 648세대, L8 218세대, L11 507세대예요. 제가 매겼던 합강동 순위 'L6 > L7 >> L11 > L8'이 한 브랜드 아래 한꺼번에 나오는 셈입니다.

일정은 견본주택이 11월 말 문을 열 예정이고, 블록별 기관추천 특별공급 안내 기준으로는 11월 27일 입주자 모집공고, 12월 7일 특별공급, 12월 8일 1순위 청약이 예정돼 있습니다.

분양가 상한은 평당 1,931만~1,937만원으로 정해졌습니다

가장 궁금했던 분양가부터 보겠습니다. 먼저 앞선 세 단지의 흐름은 이랬습니다.

합강동 양우내안애 아스펜은 3.3㎡당 1,793만원, 전용 84㎡ 평균 약 5억 9,600만원(테라스 제외)이었습니다. 같은 합강동 엘리프 세종 스마트시티는 약 1,797만원, 84㎡ 평균 약 6억 3,500만원이었고요. 1년 가까운 시차가 있었는데도 평당가는 4만원 정도 차이에 그쳤습니다. 다솜동 센터파크는 오히려 1,760만원 선으로 내려갔고요.

이 흐름대로라면 엘 수자인도 1,800만원대에서 나올 것처럼 보였습니다. 그런데 10월 28일 세종시 분양가심사위원회가 의결한 상한은 3.3㎡당 1,931만~1,937만원이었습니다. 1,700만원대 후반이던 앞선 단지들보다 100만원 넘게 높은 수준이죠.

왜 이렇게 뛰었을까요? 가장 큰 이유로는 공사비가 꼽힙니다. 분양가 상한을 계산하는 기본형 건축비는 2026년 9월 기준 ㎡당 232만원으로, 1년 전보다 15만 4,000원(7% 이상) 올랐습니다. 철근 가격과 노무비 같은 간접공사비도 크게 올랐고요. 앞선 합강동 두 단지보다 BRT·중심상권에 더 가까운 입지라는 점, 내년부터 이어질 중앙행정기관 추가 이전 기대감도 배경으로 거론됩니다.

이 상한을 앞선 단지들의 전용 84㎡ 공급면적(약 33~35평)에 대입해보면, 엘 수자인 84㎡ 분양가는 약 6억 4천만~6억 8천만원 수준으로 계산됩니다. 여기에 발코니 확장비와 옵션이 더해지면 실제 부담은 평당 2,000만원대로 올라갈 수 있다는 전망도 나오고요. 정확한 타입별 금액은 11월 말 입주자 모집공고에서 확인할 수 있습니다.

경쟁률은 센터파크보다 높을 가능성이 커 보입니다

분양가가 올랐지만, 경쟁률은 최소한 센터파크보다는 높지 않을까 생각합니다. 이유는 두 가지예요.

하나는 입지입니다. 다솜동 S1도 좋은 자리지만, 합강동 L6는 BRT 정류장과 중심상권을 바로 앞에 둔, 5생활권 전체에서도 손꼽을 만한 자리라고 봅니다. 다른 하나는 규모입니다. 2천 세대가 넘는 브랜드 대단지는 그 자체로 선호가 붙는 경우가 많죠.

그래서 L6 기준 평균 경쟁률은 20~25대 1 정도가 아닐까 조심스럽게 예상해봅니다.

물론 이 숫자를 낮출 수 있는 변수도 분명합니다. 블록별 일반공급 세대수는 아직 공개되지 않았지만, 센터파크처럼 일반공급 비중이 약 35%라고 보면 네 블록 합계 약 780세대, L6만 약 290세대가 됩니다. 센터파크 일반공급 240세대보다 분모가 훨씬 커지는 셈이죠. 같은 수의 청약자가 들어와도 분모가 커지면 경쟁률은 내려갈 수밖에 없어요.

여기에 네 블록이 같은 날 1순위 청약을 받을 예정이라 수요가 블록별로 나뉠 수 있고, 앞선 단지들보다 100만원 이상 오른 분양가도 가격 부담으로 작용할 수 있습니다. 그래서 센터파크는 넘더라도 20대 초반에서 멈출 가능성도 열어두고 있어요. 이번에는 전체 평균보다 L6 블록의 경쟁률을 따로 보는 게 더 의미 있을 것 같습니다.

정리해보겠습니다

입지 순위의 첫 번째 시험대였던 다솜동 S1블록은 평균 17.7대 1로 전 타입 1순위 마감했습니다. 그리고 이제 합강동에서 가장 앞에 뒀던 L6블록이 앞선 단지들보다 100만원 넘게 오른 분양가로 그 뒤를 잇습니다.

아직 타입별 분양가와 블록별 공급 세대수가 공개되지 않아 경쟁률을 단정하기는 이르지만, 분명한 건 엘 수자인이 1,900만원대 분양가에서도 세종 신축 수요가 버티는지 확인하게 해줄 단지라는 점입니다. 11월 말 입주자 모집공고가 나오면 실제 숫자로 다시 정리해보겠습니다.

오늘도 끝까지 읽어주셔서 감사합니다.

데이터 출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr). 본 글은 공개 데이터를 바탕으로 한 작성자의 해석이며 투자 권유가 아닙니다.