사이트 소개

세부인(세종 부동산 인사이트)은 세종시 아파트 시장을 공개 데이터로 읽고, 그 숫자가 무슨 뜻인지 직접 글로 풀어내는 세종 부동산 분석 사이트입니다.

사이트는 두 축으로 움직입니다. 하나는 국토교통부 실거래가 같은 공개 자료를 매일 정리해 보여주는 대시보드이고, 다른 하나는 운영자가 그 데이터를 바탕으로 직접 쓰는 분석 글입니다. 대시보드가 "지금 무슨 일이 일어나고 있는지"를 보여준다면, 분석 글은 "그래서 이게 왜 중요한지"를 다룹니다.

무엇을 제공하나요

• 분석 글 — 정책·공급 일정, 거래와 전세 흐름, PIR 같은 지표 해설을 직접 만든 차트와 함께 정리합니다. 단순 뉴스 요약이 아니라, 세종 시장에 어떤 의미가 있는지를 중심으로 씁니다.
• 단지 정보 — 세종 동 지역 162개 단지마다 입주민 후기에서 자주 나온 장점, 단지 주변 버스 사정(대중교통 강도), 이번 달 관심도 순위를 한 페이지에 모았습니다. 단지별로 버스 무환승 도달권 지도도 볼 수 있습니다.
• 오늘의 세종 — 국토부에 새로 신고된 세종시 아파트 매매 거래와 신고량 추이를 매일 정리합니다.
• 시장지표 — 평균 매매·전세가격, 월별 상승률, PIR·J-PIR·전세가율을 2017년부터 추적합니다.
• 동·단지별 추이, 전국 지역 비교 — 법정동·단지별 ㎡당 매매가 흐름과 급지, 세종과 서울·수도권·광역시의 가격 위치를 비교합니다.
• 맛집 후기 — 운영자가 직접 다녀온 세종 맛집 후기를 근처 아파트 단지 정보와 함께 소개합니다.

데이터는 어떻게 만드나요

세부인의 지표는 대부분 공개 자료를 직접 가공해 만든 자체 집계입니다. 같은 이름의 지표라도 계산 방식에 따라 값이 달라질 수 있어, 기준을 아래에 밝혀 둡니다.

• 실거래 집계 — 국토교통부 실거래가 공개시스템의 세종시 아파트 매매 신고를 신고일 기준으로 모읍니다. 대시보드의 거래 집계는 전용 50㎡ 이상을 대상으로 하고, 분석에 쓰는 원자료에서는 직거래와 해제된 거래를 제외합니다.
• PIR · J-PIR — PIR은 중위 매매가격을, J-PIR은 중위 전세가격을 중위 가구소득으로 나눈 값입니다. "소득을 모두 모으면 몇 년 만에 집(전세보증금)을 마련할 수 있는가"를 뜻하며, 2017년 이후 장기평균과 비교해 지금이 어느 구간인지 표시합니다. 자세한 설명은 PIR과 J-PIR이란? 글에 있습니다.
• 전세가율 — 매매가격 대비 전세가격 비율입니다. 장기평균은 신도시 입주와 거래가 본격화한 2017년 9월 이후 구간으로 계산합니다.
• 매수 적기 구간 표시 — PIR과 J-PIR이 장기평균보다 낮고, 동시에 전세가율이 장기평균보다 높은 달에 음영으로 표시합니다. 과거 흐름을 참고하기 위한 표시이며 매수 권유가 아닙니다. 근거는 '매수 적기 구간'이란? 글에 정리했습니다.
• 동별 급지 — 법정동별 평균 ㎡당 매매가를 세종 전체 동의 중위값과 비교해 배수 구간으로 1~5급지를 나눕니다. 시장 전체가 오르내리면 기준도 함께 움직이도록 매번 중위값에 맞춰 다시 계산합니다.
• 전국 급지 구분 — 시군구별 ㎡당 아파트 평균매매가격(전용면적 기준)을 서울, 수도권(경기·인천), 광역시·세종 세 묶음으로 나눠 가격 구간별로 구분합니다.
• 대중교통 강도 — 단지 중심 반경 500m 안 정류장을 기준으로, BRT 노선 일운행 횟수(50%), 환승 없이 닿는 정류장 수(25%), 전체 버스 일운행 횟수(25%)를 단지 간 순위(백분위)로 합산한 0~100 점수입니다. 노선·정류장은 국토교통부 TAGO 자료와 세종시 버스운행 현황을 씁니다. 대전·청주·공주에 등록돼 세종 단지 앞을 지나는 노선(B1·B3·대전 1001 등)도 포함하며, 이 노선들의 운행 횟수는 TAGO의 첫차·막차·배차간격으로 추정합니다.
• 관심도 지수 — 최근 30일 단지명 네이버 검색량을 기준 단지 대비 상대 지수(기준 단지 = 100)로 바꿔 표시합니다. 원래 검색량 수치는 공개하지 않으며, 그 달 상위 20개 단지만 보여드립니다.
• 단지 후기 요약 — 온라인에 공개된 입주민 후기에서 여러 번 반복해 언급된 내용을 중심으로 장점을 요약합니다. 하자 이력처럼 공개 자료로 명확히 확인되지 않는 내용은 싣지 않습니다.

운영 원칙

수치는 공개 데이터를 바탕으로 하며, 사이트의 분석과 해석은 작성자의 견해입니다. 특정 거래나 투자를 권유하기 위한 것이 아닙니다. 실거래 신고는 늦게 들어오거나 해제될 수 있어 집계 시점에 따라 일부 수치가 바뀔 수 있습니다. 오류를 알려주시면 확인한 뒤 바로 고치고, 글 안의 수치가 바뀐 경우 본문에 함께 밝힙니다.

운영자

세종에서 살며 세종 부동산 시장을 지켜보고 있는 필명 ‘투자되지’가 데이터를 직접 정리하고 분석 글을 작성·운영합니다. 같은 이름으로 유튜브와 네이버 블로그에서도 세종 시장 이야기를 나누고 있습니다.

문의

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