규제가 기흥까지 내려왔습니다 — 세종의 '순번'은 얼마나 남았을까요

안녕하세요 투자되지입니다.

6월 30일 저녁, 부동산 뉴스가 일제히 같은 제목을 달았습니다. "동탄·기흥·구리도 '영끌' 차단, 내일부터 LTV 70%에서 40%로". 지난 10·15 대책 때 서울 전역과 경기 12개 지역이 묶인 이후, 약 8개월 만에 규제지역이 다시 확대된 건데요.

오늘은 이 뉴스를 세종의 눈으로 읽어보려고 합니다. ① 이번 규제의 내용과 배경, ② 지도와 세부인 급지표 위에서 보이는 규제의 '이동 방향', ③ 그 방향의 연장선에 세종이 어디쯤 있는지 — 이 세 가지를 순서대로 짚어보겠습니다.

동탄·기흥·구리, 하루 만에 3중 규제로 묶였습니다

먼저 팩트부터 정리해볼게요. 국토교통부는 6월 30일 주거정책심의위원회 의결을 거쳐 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시 세 곳을 7월 1일부터 투기과열지구 및 조정대상지역으로 신규 지정했습니다. 여기에 7월 5일부터는 토지거래허가구역까지 적용되는, 이른바 3중 규제입니다.

효과는 즉각적입니다. 무주택자 기준 주택담보대출 LTV가 70%에서 40%로 줄어들고, 토허구역 지정으로 취득 후 2년 실거주 의무가 붙어 갭투자가 사실상 차단되죠.

지정 근거는 상승률입니다. 한국부동산원 기준 올해 누적 아파트 매매가 상승률이 동탄 약 11.4%(전국 1위), 구리 약 7.9%, 기흥 약 6.2%로, 수도권 평균(약 3%)을 크게 웃돌았습니다. 반도체 업계 성과급과 GTX 등 교통 호재가 겹치며 단기간에 가격이 뛰었다는 게 정부의 설명이고요.

다만 규제 지정은 언제나 가격이 오른 뒤에 오는 후행 조치라는 점은 기억해둘 필요가 있어 보입니다. 이 성격이 뒤에서 중요해집니다.

지도에서 보면, 10·15 대책의 '빈칸'을 정확히 메웠습니다

그런데 이 세 지역, 지도에 올려보면 재미있는 그림이 나옵니다.

첨부한 지도에서 분홍색은 지난 10·15 대책 때 지정된 서울 25개 구와 경기 12개 지역입니다. 그리고 빨간 원으로 표시한 곳 — 구리, 용인 기흥, 화성(동탄) — 이 이번 확대 지역인데요. 세 곳 모두 기존 규제지역 벨트의 바로 바깥, 정확히는 규제망 사이에 남아 있던 빈칸입니다.

구리는 규제로 묶인 서울 중랑 외곽에서, 기흥은 규제된 용인 수지 바로 아래에서, 동탄은 규제된 수원 벨트의 남쪽에서 각각 상승세가 옮겨붙었죠. 10·15 이후 시장에서 우려하던 풍선효과가 실제 데이터로 확인되자, 정부가 그 풍선을 따라가며 묶은 모양새로 해석해볼 수 있습니다.

물론 정부가 "다음 풍선"까지 미리 묶지는 않았습니다. 이번에도 철저히 이미 오른 곳만 지정했다는 점에서, 규제의 추격전은 아직 끝나지 않았다고 보는 게 합리적이지 않을까 싶습니다.

급지표에 올려보면, 규제의 '남하'가 보입니다

여기서 한 걸음 더 들어가 볼게요. 이번 확대 지역을 세부인 평단가 급지표 위에 올려봤습니다. 첨부 이미지에서 초록 테두리가 지난 10·15 규제지역, 빨간 테두리가 이번 확대 지역입니다.

지난 10·15 때의 초록 영역을 보면 서울 전 급지와 수도권 특급지~2급지 상단, 그리고 3급지 일부(수원 영통·팔달·장안, 의왕)까지였습니다. 대체로 평당 1,000만원 이상 구간이 규제선 안쪽이었던 셈이죠.

그런데 이번 빨간 영역의 평단가를 보면 이렇습니다.

• 화성 동탄구: 평당 약 1,004만원 (수도권 2급지)
• 구리시: 평당 약 1,001만원 (수도권 2급지)
• 용인 기흥구: 평당 약 698만원 (수도권 4급지)

동탄과 구리는 딱 1,000만원 라인에 걸쳐 있으니 기존 규제선의 연장으로 볼 수 있는데요. 눈에 띄는 건 기흥입니다. 평당 698만원, 수도권 4급지 소속으로, 그보다 평단가가 높은 3급지 지역들(안양 만안 820, 부천 원미 747, 군포 709 등)을 건너뛰고 먼저 지정됐죠.

이는 규제의 기준이 '평단가 순번'이 아니라 '상승률 순번'이라는 신호로 해석해볼 수 있습니다. 얼마나 비싼 동네냐가 아니라, 얼마나 빨리 오르고 있느냐가 지정을 결정한다는 거예요. 실제로 지난 10·15 때 용인 수지·수원 영통이 묶였고, 이번에 그 아래 기흥이 묶였습니다. 반도체 벨트를 따라 규제선이 한 칸씩 남쪽으로 내려오고 있는 그림입니다.

다만 상승률 기준이라는 건 뒤집어 말하면, 급등이 없는 지역은 평단가가 규제권에 들어와 있어도 지정되지 않는다는 뜻이기도 합니다.

그렇다면 다음 순번, 그리고 세종의 위치는 어디일까요

그렇다면 다음은 어디일까요. 지도와 급지표를 겹쳐 보면, 규제된 벨트와 벨트 사이에 남은 비규제 지역들이 자연스럽게 후보로 떠오릅니다. 급지표 기준으로 보면 이런 곳들입니다.

• 안양 만안구: 평당 약 820만원 (수도권 3급지)
• 부천 원미구: 평당 약 747만원 (수도권 3급지)
• 군포시: 평당 약 709만원 (수도권 3급지)
• 고양 일산동구: 평당 약 629만원 (수도권 4급지)
• 인천 연수구(송도): 평당 약 680만원 (수도권 4급지)

모두 이번에 지정된 기흥(698만원)과 비슷하거나 오히려 높은 평단가 구간에 있고, 규제지역에 둘러싸여 풍선효과의 수혜 경로에 놓여 있는 지역들이죠. 상승률 조건만 채워지면 언제든 다음 명단에 오를 수 있는 위치로 보입니다.

그리고 이 지점에서, 세종을 급지표에 올려보겠습니다.

세종시: 평당 약 675만원 — 광역시·세종 2급지

이번에 규제로 묶인 기흥(698만원)과 불과 평당 20만원 남짓 차이입니다. 부산 수영구(843만원)에 이어 광역시·세종 권역 상단에 있고요. 가격 레벨만 놓고 보면, 세종은 이미 이번 규제 지역들과 같은 체급에 서 있는 셈입니다.

물론 세종이 당장 다음 순번이라고 보긴 어렵습니다. 규제의 진행 방향이 아직 수도권 내부의 빈칸을 메우는 단계이고, 세종은 상승률 조건도 채우지 않았으니까요. 하지만 방향성은 분명해 보입니다. 지난 10·15에 영통이 묶였고, 이번에 그 아래 기흥까지 내려왔습니다. 규제선이 수도권 남부를 따라 한 칸씩 내려올수록, 유동성이 갈 수 있는 비규제 지역의 목록은 점점 짧아지고 있어요. 그 짧아지는 목록 위에 세종이 올라 있다는 것 — 이게 이번 뉴스에서 세종이 읽어야 할 대목이 아닐까 싶습니다.

한 가지 단서도 붙여둘게요. 규제 지정 자체가 곧 호재는 아닙니다. 이번 세 지역도 지정 직후에는 매수 심리 위축과 거래 감소가 예상된다는 전문가 진단이 나오고 있죠. 세종에 순번이 온다는 건 그 전에 가격 급등이 먼저 온다는 뜻이고, 급등 뒤에는 규제의 비용도 함께 온다는 점은 균형 있게 봐야 할 것 같습니다.

정리해보겠습니다

정리해보면 이렇습니다.

• 규제는 평단가가 아니라 상승률을 따라 움직인다
• 규제선은 영통에서 기흥으로, 반도체 벨트를 따라 남하 중이다
• 세종(675만원)은 이번 지정 지역 기흥(698만원)과 같은 가격 체급에 서 있다

아직 세종의 순번이 왔다고 단정하기는 이릅니다. 수도권 안에 안양 만안, 부천, 군포, 일산, 송도 같은 후보들이 먼저 줄을 서 있으니까요. 하지만 분명한 건, 규제 명단이 갱신될 때마다 세종과 규제선 사이의 거리가 한 칸씩 줄고 있다는 사실입니다.

규제는 오르는 곳을 따라옵니다. 그래서 규제 지도의 다음 빈칸을 보는 일은, 결국 유동성이 다음에 머물 자리를 미리 보는 일이기도 합니다.

오늘도 끝까지 읽어주셔서 감사합니다.

데이터 출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr). 본 글은 공개 데이터를 바탕으로 한 작성자의 해석이며 투자 권유가 아닙니다.